3年住んだ賃貸アパートの退去費用で8万円請求されたが3万円に抑えた話をする。
賃貸契約される者は下記のページを愛読書とされることを推奨する。
https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20230201_2.html
経緯
昔、渋谷区道玄坂に3年程住んでいたことがある。30平米で夫婦で住むにはやや手狭ではあったが、綺麗で駅も近かったため気に入っていた。そんな住居を離れ引っ越すとなった際、大家さんの会社に退去の旨を伝えると、敷金から退去費用を差し引いた3万円程度が振り込まれ、退去費用計算書なるものが後日郵便で届いた。
ワイたちが毎月支払っていた家賃は12万円、敷金も12万円であった。約8万円も退去費用として引かれたようであるが、3年しか住んでおらず全くと言っていいほど汚していない。にも関わらず部屋全面の壁紙交換代とハウスクリーニング代が請求されていた。完全なるぼったくりであると言えよう。
この時ワイは両学長の動画を思い出した。
「退去費用は基本的にぼったくられている」
というわけで、この動画を何度も見返して実際に交渉した内容を紹介する。
退去費用の概念
交渉にあたって重要なのが、退去費用に何が含まれて、何が含まれないか理解することである。
退去費用とは、賃貸から退去する時に負担する「原状回復費用」=「(自分の)過失による傷みや汚れを元に戻して返す費用」のことである。
『過失による』という部分がとても重要で、この原状回復概念には「普通に暮らしている中で生じる摩耗や汚れ」は含まれない。つまり、借りた当時のような新品同様つるつるにして返す必要はないのである。
例えば
・元々あった床の傷
・畳の擦り切れ
・経年劣化による壁紙の焼け
・毎日の自炊による天井のシミ
・冷蔵庫やベッドといった家具の設置による床の凹み
などは入居者が負担しなくて良い場合が多い。
★そしてもう一つの重要ポイント
原状回復の根拠資料(写真など)の用意は大家さん側が行うべきことである。
大家さん側が、借主がフローリングに傷をつけたことと壁の一部シミをつけたことを証明しなければなりません。
https://smtrc.jp/toushi/landlord/column/2015_10.html
事例等々は独立行政法人国民生活センター「賃貸住宅の敷金・原状回復トラブル」を参照されたい。
https://www.kokusen.go.jp/soudan_topics/data/chintai.html
上記に挙げたようなぼったくりが発生する背景には、
・オーナーの思惑
リフォームやクリーニングの費用負担を抑えたい(=退去者に押し付けたい)
・悪質な仲介業者の儲け
退去者が負担する必要のない費用を請求して利益を上げようとする
がある。ぼったくりを許さぬ人が増えれば業界も浄化されるはずであるので、多くの人に行動を起こして欲しいと願っている。
必要なお喋りスペック
結論：ない。
ワイのお喋りスペックについて言及すると、ポケモンで例えるならコイキングレベル1である。云いたいことを頭の中で文章に組み立ててから出ないと声に出せないため、会話の途中で1,2秒フリーズすることが多くあり、危うく毎日が放送事故である。
大家さんとやり合うからには弁が立たないといけないのだろう、自分には無理か、と思う方は多くいるであろうが、主張をまとめて条件分岐をいくつかカンペとして用意しておけば大体対応可能であった。
ワイが請求された内容
請求額合計：82,990円
ワイが受け取った計算書に書いてあった金額である。敷金である12万円から上記を差し引いた37,010円が振り込まれた。
内訳は下記であった。
ハウスクリーニング代：31,790円
壁紙交換代：50,320円
振込手数料：880円
壁紙交換代に関しては施工業者の請求書のコピーが添付されており、その請求金額の半分を負担せよとのことであった。汚してないのに。思い切り壁紙交換代を請求されて納得いかない。しかも地銀のアホみたいに高い振込手数料までこちらの負担になっている。引越し後の楽しい気分が台無しであった。
実際に行ったこと
請求書を受け取ってからワイが行ったことは以下である。
⓪学長動画の再履修
①管理会社へ電話
②大家さんへ電話
③消費者センターへ電話
④賃貸ホットラインへ電話
⑤大家さんへ電話(再)
それぞれの段階での行動を記す。
⓪学長動画の再履修
先に紹介した学長動画を3回ほど見直して、ワイが請求された(というか勝手に差し引かれた)項目の疑問点をまとめ、メモに書き出した。
①管理会社へ電話
先に退去費用に関して質問がある旨のメールをしたのであるが、数日経っても返事が来なかったのでメールを再送、それでも返事が来なかったため電話をかけたが全く出ない上に折り返しもない。別の日にもかけてみたが音沙汰ないので大家さんの会社に直接連絡する羽目になった。大家さんからも管理手数料などもらっているだろうに、信じられないダメさである。ちなみに不動産BANKという会社なので、オーナー諸兄・入居者諸兄は利用しないことを推奨する。渋谷・神泉・松濤周辺で物件を探している方々は要注意である。
②大家さんへ電話
上記を経て渋々電話した(メールアドレスを公開していない会社だった)ところ、事務と思しき女性からオーナーに繋いでもらえた。壁紙交換代の根拠を確認する会話となった。
大家「3年という短期間では損耗はあまりないはずなのに損耗していました」
ワイ「タバコのヤニレベルの汚れでないと過失としては認められないはずです。我が家は誰もタバコを吸わないですし、とても気に入っていた部屋なので大事に使っていたのですが」
大家「結構自炊しますか？」
ワイ「します」
大家「なるほどだからですね。キッチンの天井がとても汚れていました」
ワイ「タバコのヤニレベルで、ですか？」
大家「そうです」
ワイ「根拠資料はあるのでしょうか」
大家「ありません。それを証明するのは退去者側です」
ワイ「それは違います。請求根拠の提示はオーナー側の責務です」
大家「退去者側ですよ？」
ワイ「第三者機関に確認してみます。お時間ありがとうございました」
③消費者センターへ電話
というわけでまずは消費者センターに泣きついた。「最近引っ越したのですが、退去費用が高い気がして電話しました」から始めて、壁紙業者請求額10万円の半額を敷金から差し引かれた話をしたところ、家の広さと間取りを聞かれて「それは部屋の中全部貼り替えたくらいの金額ですね」というようなことを教えてくれた。
消費者ホットライン
https://www.kokusen.go.jp/map/
電話する場合は188で全国の国民生活センターに相談可能
消費者センターでは賃貸に関して細かいことまでは相談できないので「賃貸ホットライン」を紹介された。
④賃貸ホットラインへ電話
消費者センターの方に教えてもらった電話番号にかけると東京都の賃貸ホットラインに繋がり、慣れている雰囲気で壁紙交換費用のことを教えてくれた。「壁紙交換」というワードだけで、リビングダイニング、キッチン、寝室、収納、トイレ、玄関の使用状況をヒアリングしてくれて、得られた回答が以下である。
・料理によると考えられる天井の汚れを指摘されたが、料理は日常生活の範囲内なので現状回復義務の範疇ではない
・百歩譲って天井の汚れがあったならば天井貼り替えの費用のみを請求するべきである
・寝室は寝るためだけに使用しており、張り替えが必要なほどの損傷をきたしていたとは考えにくい
・収納内部に関してはコートを掛けるために使用しており、カビなどの汚れもなかった。
・トイレに関しても同様
・そもそも壁紙はいつ張り替えたものか証明されるべきである
・天井の壁紙については入居時点で確実に新品ではなかったので(写真を持っていた)、計算式にある1/2が妥当であるのかも疑問
これを根拠に大家さんによる敷金からの相殺の妥当性を崩す文面を考えたので、次章に貼る。
どうやら賃貸ホットラインは弁護士さんが対応してくれているようで、法的な部分でアドバイスをいただけてとても安心できた。
どうしても不安でもう一度架電してしまったのであるが、その際には別の方が対応してくれて、「敷金から勝手に退去費用を相殺して計算書とお釣りだけ送りつけてくるなんてあり得ないからね！！」と、まるでワイの祖父であるかのように怒ってくれて勇気をいただけた。
ちなみに退去時に立ち会わなかったことを伝えたのであるが、それは褒められた。知識がないまま立ち会うと、壁の傷や汚れを指摘されて促されるままに同意書にサインさせられ、貼り替え費用の負担から逃れられなくなることがあるという。いいこと聞いた。
下記ページの最後に東京都の賃貸ホットラインの電話番号が記載されている。
https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-3-jyuutaku.htm
他自治体にもそれぞれホットラインがあるようなので、東京都以外の方であっても探してみていただきたい。
⑤大家さんへ電話(再)
とうとうここまで来た。大家さんへの再挑戦である。下記にはワイが電話する時に実際に見ていたカンペを公開する。
上の方は電話で話すためのセリフであり、下の方はそれまでに調べた内容のメモである。
【電話のはじめ】
賃貸ホットラインに相談しましたので結果をお伝えいたします。
結論から申し上げますと、敷金82,990円の返還を求めます。
理由としましては、こちらとしましてはトイレ・ダイニング・洋室においてタバコのヤニレベルの汚損はしていないので、今回の請求は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」における「現状回復義務の考え方」に即しておりません。
また、ハウスクリーニング代に関しまして、特約に金額が明記されておらず、また事前見積もりもいただいておりませんので、今回の一方的な請求には同意し兼ねます。
以上が敷金返還請求の根拠となります。
本日より1週間以内、12/20 15:00までに精算金と同じ口座にお振り込みいただけますようお願いいたします。尚、振り込み手数料は御社負担にてお願いいたします。
【メモ】
通常使用を超える損耗：
経年変化と通常損耗という概念がありますが、料理による天井の汚れは通常損耗の範囲に該当すると思われます。料理は一般的に毎日当たり前に行う家事です。その上我々は共働きで週に2回程度の頻度でしたので、それで通常使用の範囲を超える毀損があったとは考えられません。また、それに付随してトイレや洋室、さらにはクローゼット内の壁紙の張り替えまで請求することは不当です。（みんなやっているから当たり前のように請求とはできません。）
私たちはあの家が大好きでした。10年だって住んでいたいくらいでした。画鋲の穴すら開けていません。
ここまでご説明しても通常使用以上の損耗があったと主張されるのであれば、壁紙がいつ張り替えられたものなのか、減価償却分を明確にするための写真や領収書と、張り替え直前の状態がわかる資料をご提示いただきたい。これらは貸主側の立証責任です。
ハウスクリーニング代：
特約が法律上認められるための3つの条件
①具体的な金額が明記されていること
②契約者がきちんと内容を確認していること
③その特約ページに記名押印があること
1は記載なし。2は
1.退居時のクリーニング費用は借主の負担とする。（エアコン洗浄含）
2.室内での喫煙は禁止の為、ヤニ汚れのある場合、室内全クロス張替、消臭費用は借主負担とする。
とだけの記載であり、どういう条件のもとで、費用がどのくらいかかるかも不明な内容です。
こちらは同一語句の契約に判例がありまして、
どういう条件のもとで、費用がどのくらいかかるかも不明な内容の契約であるから、明確性に欠け、賃借人に著しく不合理なもので合理性がないと判断されます。（＝②契約者がきちんと内容を確認していることを満たしていない）
2つを満たしていてもハウスクリーニング代の特約を無効とする判決か平成16年に最高裁から出ています。
ご対応いただけない場合、裁判所に判断いただくことになると思われます。
裁判になる場合、こちらに返金いただく金額が0になることはあり得ません。
裁判に召喚されるのは御社にとっても時間の無駄です。
証拠資料を用意して、霞ヶ関に召喚されて、裁判費用まで含めたお金まで取られるのですから、御社にとってメリットはないのではないでしょうか。
（原状回復の根拠資料:写真などの用意は御社のやるべきこととなります）
現段階でご納得いただければと思います。
【渋られたら…】
ではこうしましょう。ハウスクリーニング代に関してはこちらも仕方ないと考えていた項目ではありますので負担いたします。
よって原状回復費用からハウスクリーニング代を除いた
50,321円((77,985円+13,508円)×1/2*1.1=50,321円)の返金を求めます。
いかがでしょうか。
本日より1週間以内、12/20 15:00までに精算金と同じ口座にお振り込みいただけますようお願いいたします。尚、振り込み手数料は御社負担にてお願いいたします。
原状回復費用を請求される場合、減価償却分を明確にするため、貸主側の立証責任において、我々の入居当時から新品だったかどうかを証明する写真や領収書を添付してください。
当たり前かのように新品価格から費用請求されていますが、入居当時天井には照明器具を設置した後のこすり傷がありましたので、新品ではありませんでしたよね？（貸主側で立証する責任があります。チェックした/借主側で写真を撮るなどは通用しません）
法律を守っていない相手に対して正しく対処しようとしています。
② 東京簡判平成16年10月29日裁判所ウエブサイト
＜特約＞（契約締結：平成11年１月）
・クリーニング費用は借主負担とする〔旨と考えられる：筆者〕
＜判旨＞
クリーニング費用の負担についての条項には、単に「借主負担とし」とする合意がある
が、どういう条件のもとで、費用がどのくらいかかるかも不明な内容の契約であるから、
明確性に欠け、賃借人に著しく不合理なもので合理性がないと言わざるを得ない。
特約は無効について
ハウスクリーニング代について、
特約が法律上認められるための3つの条件
①具体的な金額が明記されていること
②契約者がきちんと内容を確認していること
③その特約ページに記名押印があること
最高裁平成17年12月16日の判例
通常損耗についての原状回復義務を賃借人が負う義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要である
しかし実際の電話ではこうであった。
ワイ「(セリフ部分を読み上げる)〜お願いいたします」
大家「それは拒否します」
ワイ「(メモ部分抜粋)料理は一般的に毎日当たり前に行う家事です。料理による天井の汚れは通常損耗の範囲に該当すると思われます。その上我々は共働きで週に2回程度の頻度でしたので、それで通常使用の範囲を超える毀損があったとは考えられません」
大家「通常使用の範囲を超える汚れだったということです」
ワイ「(メモ部分抜粋)ご対応いただけない場合、裁判所に判断いただくことになると思われます」
大家「いいですよ。こちらは弁護士立てますね」
ワイ「簡易裁判に弁護士は立たないはずですが」(←ここで怯えて謎の発言をしてしまう)
大家「弁護士立てるのも立てないのも任意なので」
ワイ「わかりました。では手続きいたします」
大家さんがかなり威圧的だったので、最後の方はメモの存在も忘却して諦めモードで(裁判すっか…)と考えていた。
簡易裁判費用は6,000円+資料のコピー代、霞ヶ関に出向く交通費である。退去費用に関する裁判は大家さん側が弁護士を立てて退去者側に弁護士がいなかったとしても、裁判官が退去者をアシストしてくれるらしい。さらに、1円も返金されないということはほぼないという。金を取られ放題の退去者をいじめるような構図に見えるのだろうか。
大家さんとの電話を切ってすぐに簡易裁判について調べ、手続きに必要なものを問い合わせる電話をした。確か契約書のコピー2冊と計算書のコピー2冊、入居時に撮った写真など部屋の状態の資料などがあればというようなことを言われたはずである。6,000円分の印紙は裁判所に入っているコンビニで入手できる、コピーもそこでできるが長蛇の列であることが多いので事前に用意することをおすすめしている、というようなことも言われてなんだか面白かったことを覚えている。
判例を読みまくって自分を元気づけていたものの、負けたら弁護士費用まで負担しないといけないのか…60万くらいか…と5分おきに鬱々とした気持ちになった。
その日は最悪の気分で日課を終えた。
最終的にどうなったか
翌朝、ご飯食べたら裁判所行こっかなーと考えていたところに大家さんから電話がかかってきた。裁判のことかと思いつつ出ると、昨日のドスの利いた声と打って変わり、気持ち悪いほど明るい声が聞こえた。
大家「昨日の電話では大変失礼しました。ご入居されていた物件名は〇〇〇〇でお間違えないでしょうか」
ワイ「はい」
大家「あ、そうですよね。こちらの手違いで別の物件の写真と間違って確認してしまいまして、退去者様の物件は通常損耗の範囲でございました。つきましてはハウスクリーニング代を差し引いた50,321円を返金させていただければと思うのですが、いかがでしょうか」
掌返したがハウスクリーニング代は死守するんか。と心の中では思ったが、まあそこは払ってやろうと判断し、提案を受けた内容で合意した。
ワイ「振り込み手数料は御社負担でお願いします」
大家「もちろんでございます。この度は別の物件の写真と間違えてしまい申し訳ありませんでした。振り込み手続きをいたしますので、数日お待ちくださいませ」
やたら退去時の物件写真があることを強調してきたが、何か意図があったのだろうか。というか写真他の物件と間違えたってどんな言い訳やねん。どうせ写真なんかないんやろがい。
翌々日に口座残高を確認すると、約束の額が振り込まれていた。
おわりに
大家さんに2回電話をかけて5万円が返ってくる結果となった(精神衛生上よろしくないが)。
ワイのような小市民にとって5万円は大金である。とても嫌な気持ちになったとは云え、嫌な電話1回25,000円と考えれば割には合うのではないだろうか。
なんならメール連絡が可能な相手であれば大したストレスにもならずこの成果にたどり着いたかもしれない。
退去費用でぼったくられたと思ったら、ぜひ賃貸ホットラインに相談していただきたい。
この知識が一般常識となり、無知に漬け込む業者がいなくなることを心より願う。読者諸兄の知恵の一部となれば幸いである。
参考：
【ほぼ無料にできる！？】賃貸物件の退去費用をトコトン安くする方法https://liberaluni.com/eviction-cost-minimum
第305回【ほぼ無料に出来る】賃貸物件の退去費用をとことん安くする方法【お金の勉強 初級編】
https://www.youtube.com/watch?v=LEQGGZ_FuiQ
国民生活センター
https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20230201_2.html
賃貸住宅トラブル防止ガイドライン
https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-3-jyuutaku.htm
賃貸経営の法律アドバイス
https://smtrc.jp/toushi/landlord/column/2015_10.html
コメント